L’esplosione della bolla di Berlino

A Berlino la fila per vedere una casa in affitto è diventata più lunga di quella per entrare al Berghain. Anzi, trovare una casa in affitto nella capitale tedesca è oggi enormemente più difficile che superare l’esclusiva selezione all’ingresso del mitico club della techno. Agli appuntamenti per visitare le case libere è ormai normale vedere decine e decine di berlinesi. Talvolta – soprattutto nei quartieri più amati come Kreuzberg, Friedrichshain e Prenzlauer Berg – la fila dei potenziali affittuari raggiunge le centinaia di persone. Il fortunato o la fortunata che riescono solitamente ad accaparrarsi infine l’appartamento sono quelli che, documenti alla mano, possono dimostrare la posizione lavorativa più solida, il salario più alto, le referenze più impeccabili. Tutti gli altri, invece, dovranno ricominciare l’infinita ricerca di un’abitazione, andando ad affrontare affitti in continua crescita.

Negli ultimi dieci anni, infatti, gli affitti a Berlino sono sostanzialmente raddoppiati. Se la media ufficiale dei prezzi è di 9-10 € a metro quadro (senza i costi di riscaldamento), sono sempre più diffuse nuove richieste che raggiungono e superano i 15-20€ a m2, in uno scenario eterogeneo e tendente al costante rialzo. L’andamento può essere anche osservato in relazione all’incredibile impennata dei prezzi di vendita delle case. Dal 2004 a oggi, il prezzo medio di un’abitazione berlinese è cresciuto del 120%. Nel 2017 Berlino è stata la città con la più alta crescita dei prezzi immobiliari al mondo: +20,5%. Il trend dei prezzi dovrebbe essere in salita anche nei prossimi anni (anche se non si possono escludere bolle e battute d’arresto, considerando anche l’attuale incertezza geo-economica). Nella top 10 dei prezzi in crescita, compaiono anche altre città tedesche: Amburgo, Monaco di Baviera, Francoforte. La questione non è perciò solo berlinese, ma complessivamente tedesca. I proprietari delle case in Germania sono spesso società immobiliari, banche, gruppi finanziari. Solo il 45% dei cittadini ha una casa di proprietà (contro, ad esempio, il quasi 80% degli italiani). Più della metà dei tedeschi vivono in affitto e i canoni mensili sono quindi una questione sociale cruciale e scottante.

Ovviamente, soprattutto nel caso di una città come Berlino, bisogna tenere conto di quanto fossero ancora bassi i costi di una casa a inizio degli anni duemila. L’incredibile crescita dei prezzi è partita da quello che era un mercato immobiliare eccezionalmente economico per una capitale europea. Ancora oggi Berlino rimane decisamente meno cara di tante altre città del continente. C’è tuttavia un altro aspetto altrettanto innegabile: al raddoppio dei prezzi di affitti e abitazioni dell’ultimo decennio non è certo corrisposta una crescita del 100% dei salari di molti berlinesi. Cittadini che, perciò, non riescono più a reggere il ritmo della crescita del costo della vita del loro quartiere. Il meccanismo che si sta vedendo a Berlino è sostanzialmente da manuale della gentrificazione: l’hype globale della metropoli “povera ma sexy” ha attirato investitori da tutto il mondo, andando a stravolgere quegli stessi equilibri che rendevano la capitale tedesca tanto unica, vivibile e ambita.

Allora espropriamo!
Per molti, quello della gentrificazione delle grandi metropoli è quasi un fenomeno naturale, che non può essere arrestato, perché necessario all’evoluzione economica complessiva dell’economia di una città che voglia avere un profilo globale. Altri, invece, sono convinti che sia arrivato il momento di fare controproposte apertamente radicali. Sabato 6 aprile è l’occasione migliore per scoprire quali siano queste controproposte. Arrivo alle 12 in Alexanderplatz, dove si stanno radunando i manifestanti contro la cosiddetta Mietenwahnsinn, la “follia degli affitti”. Nella grande piazza, sotto al sole e alla famosa Fernsehturm, ci sono già migliaia di persone. Un’ora dopo, quando il raduno si trasformerà in un lungo corteo per le strade della città, gli organizzatori parleranno di 40 mila partecipanti, molti più di quanti previsti. Persone di ogni tipo e fascia di età: anziani entusiasti con cartelli in mano, famiglie con palloncini attaccati ai passeggini dei bambini, giovani dell’area antagonista. Tante bandiere, striscioni, slogan e un grosso squalo di cartapesta che vuole raffigurare la speculazione finanziaria. Ci sono anche i media, incluse le maggiori tv pubbliche tedesche.

Le telecamere sono tutte concentrate attorno a due banchetti, quelli di “DWE – Deutsche Wohnen & Co Enteignen”, il movimento-iniziativa che nelle ultime settimane ha acceso sempre di più i riflettori sulle proteste contro il caro affitti. “Deutsche Wohnen & Co Enteignen” significa semplicemente “Espropriare Deutsche Wohnen e altri” e ha un progetto preciso: indire un referendum nella città di Berlino, per espropriare in nome della pubblica utilità tutte le abitazioni di società immobiliari che posseggano più di 3000 appartamenti. La prima a essere espropriata sarebbe appunto la società Deutsche Wohnen SE, che non è proprietaria degli appartamenti più lussuosi e costosi, ma con 110 mila abitazioni è di gran lunga il più grande possidente privato berlinese. Complessivamente, il modello di esproprio interesserebbe circa dieci società, tra cui grandi gruppi come Vonovia, ADO, Covivio, Akelius, e riporterebbe nelle mani pubbliche oltre 200 mila abitazioni. Per indire il referendum sono necessarie in prima battuta 20 mila firme e in, un secondo step, altre 175 mila sottoscrizioni. Dopo questi due passaggi, la parola potrà passare direttamente ai berlinesi. Per ora, il referendum sembra raccogliere un forte consenso: secondo un sondaggio di Der Tagesspiegel, il 55% di chi vive a Berlino sarebbe a favore dell’esproprio delle case dei grandi gruppi immobiliari.

Non vogliamo che qui diventi come Parigi, Londra o altre grandi metropoli, dove le persone normali con uno stipendio normale non possono più permettersi di vivere in città

Mentre gli attivisti continuano a raccogliere firme indossando dei caratteristici gilet viola, Helge Peters, portavoce di “Deutsche Wohnen & Co Enteignen”, mi spiega: «Berlino si trova in un momento esistenzialmente decisivo. Non vogliamo che qui diventi come Parigi, Londra o altre grandi metropoli, dove le persone normali con uno stipendio normale non possono più permettersi di vivere in città. Noi vogliamo che Berlino resti Berlino, abbiamo ancora una città in cui persone di tutte le fasce salariali possono vivere insieme, è una condizione che vogliamo mantenere e che è anche molto importante per la pace sociale». Gli attivisti per il referendum non vogliono solo riportare le case in mano pubblica e affittarle a prezzi più ridotti, ma parlano di una “socializzazione”, con quella che viene definita una gestione democratica delle abitazioni, che prevede organi a molteplice partecipazione, in cui il Senato di Berlino sarebbe solo uno degli amministratori delle case.

La base giuridica per il referendum è l’articolo 15 della Legge Fondamentale, la Costituzione tedesca. L’articolo prevede la possibilità di espropriare edifici, terreni (e, addirittura, anche mezzi di produzione) per la pubblica utilità. L’articolo 15, in verità, non è però stato mai utilizzato nella storia della Germania e sulle forme della sua possibile applicabilità si aprirebbe sicuramente una diatriba legale a dir poco lunga e intricata. Al di là delle specificità legali, tuttavia, è chiaro che gli attivisti di DWE vogliano lanciare anche un messaggio immediatamente politico: «La casa è un diritto umano», mi dice Peters, «ai berlinesi verrà chiesto: cosa sono le vostre case? Sono abitazioni o un prodotto finanziario? Noi siamo sicuri che i cittadini decideranno che le loro case siano abitazioni e nient’altro».

Non vogliamo essere scacciati
Mentre il corteo abbandona Alexanderplatz in direzione Friedrichshain, parlo con Rosi e Nathalie, 47 e 39 anni. Le due donne tengono in alto dei cartelli gialli con il nome della via in cui vivono e delle società immobiliari che sono proprietarie dei loro appartamenti a Kreuzberg e Steglitz. Rosi e Nathalie lavorano entrambe nei servizi sociali, eppure anche loro hanno problemi con il loro affitto. «Ormai stiamo arrivando a più di 700 euro al mese per il mio bilocale», dice Rosi, «la metà di tutto quello che guadagno. A un certo punto sarò costretta ad andarmene da casa mia, a cercare casa in periferia, e non è giusto, semplicemente non è giusto». «Esatto», aggiunge Nathalie, «si finisce per dover andare a Marzahn o anche nel Brandeburgo, fuori dallo stato di Berlino, uno spostamento forzato, ma perché dovrei accettarlo?». Quando siamo lungo la Karl Marx Allee parlo invece con Patrick, 29 anni, che lavora nell’assistenza dei disabili e racconta: «Io sto cercando casa in città da quasi un anno, sto andando avanti con i subaffitti, che poi sono sempre più gonfiati, è diventato normale chiedere più di 550 euro anche per una stanza singola. Semplicemente non ci sono più case a un prezzo decente, è scandaloso, se ne approfittano tutti. Io lavoro tutta la settimana, cosa devo fare di più?».

L’espulsione verso la periferia, inizialmente, è stata una realtà che ha interessato le fasce più povere dei berlinesi, a partire da quelli con un alloggio pagato tramite i sussidi di stato. Ora, però, inizia a interessare tanti lavoratori e membri di quello che un tempo sarebbe stato il ceto medio. In una trasmissione sul canale pubblico ARD, dedicata alla crescita degli affitti in tutte le maggiori città tedesche, ci si è domandati: che cosa potrebbe un giorno succedere a una città in cui infermieri, insegnanti, lavoratori sociali e poliziotti sono progressivamente sempre più lontani dai luoghi di lavoro? Come cambia il loro rapporto con la loro professione, con la comunità in cui dovrebbero muoversi, con la loro responsabilità sociale?

Un’altra categoria che sembra sempre più in difficoltà a causa degli affitti è quella degli anziani, soprattutto considerando l’alto numero di berlinesi che hanno una pensione molto bassa. Quando il corteo si trova ormai a Frankfurter Tor e intona ritmicamente «Espropriare! Espropriare!», parlo con Barbara, che è nata a Berlino 77 anni fa e conosce molto bene tutti gli stravolgimenti che ha vissuto la sua città. Dopo aver lavorato per decenni nell’editoria, ora Barbara è molto impegnata nella campagna per il referendum e mi racconta: «Abito a Zehlendorf, devo utilizzare il 60% della mia pensione solo per l’affitto. Fino al 1998 il mio appartamento era proprietà pubblica, poi è passato nelle mani di cinque diverse banche e compagnie immobiliari, quindi nel 2007 la Deutsche Wohnen ha comprato il nostro stabile e da allora il prezzo dell’affitto è salito sempre di più, con la scusa della modernisierung. Le società immobiliari pensano solo ai loro azionisti, non certo ai cittadini. A noi non ci difende nessuno, soprattutto a noi persone più anziane. Per questo abbiamo deciso di organizzarci da soli».

La Modernisierung (modernizzazione) viene considerata da tutti uno dei più grandi problemi pratici del caro affitti: si tratta spesso di ristrutturazioni dello stabile difficili da rifiutare per i singoli inquilini, in seguito alla quale l’affitto può essere alzato significativamente. Un altro sistema aspramente criticato dagli affittuari è quello del Mietspiegel, che dovrebbe teoricamente mantenere omogenei e vincolati tra loro i prezzi dell’affitto in una determinata area, ma che non sembra funzionare e rischia di saltare nel momento in cui una società ha il potere di alzare contemporaneamente i prezzi di molte case sotto il proprio controllo.

Lo scontro politico
Contatto direttamente la società immobiliare Deutsche Wohnen SE e domando quale sia la loro posizione di fronte a una campagna per il referendum che usa il loro nome come emblema primario della speculazione. Marko Rosteck, portavoce stampa di Deutsche Wohnen mi risponde entro poche ore: «Il mercato della casa a Berlino è teso, le abitazioni sono diventate un bene che scarseggia. Per questo la cosa più importante sarebbe utilizzare tutte le forze nella costruzione di nuove case. Con un esproprio, invece, non viene creata una sola singola nuova casa. Con i 36 miliardi necessari per pagare l’esproprio, a Berlino si potrebbero costruire 200 mila case a prezzo abbordabile». La risposta della società, oltre a voler ovviamente difendere il proprio brand e il proprio interesse aziendale, porta sul tavolo due aspetti che non si possono trascurare se si vuole affrontare la questione nella sua interezza.

Il primo aspetto è quello della mancanza di case in città, che verrebbe risolta solo parzialmente con l’esproprio di 200 mila appartamenti già esistenti e già occupati da chi ci abita. Il secondo aspetto è che l’esproprio non sarebbe assolutamente un’operazione a costo zero, anzi. Sul piano legale, società come Deutsche Wohnen andrebbero ugualmente retribuite, magari non al più alto prezzo di mercato, ma comunque con un compenso proporzionato. Sebbene ci sia chi punti a risarcimenti molto più bassi, il Senato di Berlino ha calcolato che il costo dell’esproprio delle case di tutte le società immobiliari comprese nel referendum sarebbe tra 28 e 36 miliardi di euro. Altri calcoli da parte degli attivisti parlano di un massimo di 14 miliardi di euro.

Che diritti hanno le comunità cittadine che vogliono controbilanciare un processo di gentrificazione in cui gli immobili sono elemento strutturale e irrinunciabile delle logiche degli investimenti finanziari?

In ogni caso, si tratterebbe di cifre proibitive per Berlino. Nonostante un piccolo arretramento del debito pubblico negli ultimi anni, infatti, la città-stato ha ancora un saldo negativo di 58 miliardi di euro, ed è una specie di isola del debito all’interno della Germania campionessa del pareggio di bilancio. Proprio per risollevarsi dal suo cronico debito, negli ultimi 15 anni l’amministrazione ha venduto senza troppa regolamentazione gran parte di quelle abitazioni che ora i cittadini vogliono far tornare nelle mani pubbliche. Sommando la scarsità dei fondi pubblici agli aspetti legali e procedurali, la fattibilità delle proposte del referendum resta quindi molto difficile.

La questione politica, tuttavia, sembra destinata a rimanere più viva che mai, e lo sarà ancora di più se le firme per il referendum saranno raccolte in gran numero. Se il movimento contro il caro affitti continuerà a farsi sentire, si potranno diffondere ancora maggiormente degli interrogativi ideologicamente polarizzanti: che tipo di bene è la casa di una persona? Che diritti hanno le comunità cittadine che vogliono controbilanciare un processo di gentrificazione in cui gli immobili sono elemento strutturale e irrinunciabile delle logiche degli investimenti finanziari?

Interrogativi che hanno già portato lo scompiglio all’interno della coalizione rosso-rosso-verde che governa attualmente Berlino. La sinistra radicale Linke è completamente a favore del referendum e dell’esproprio, i Verdi sembrano tentati dall’idea di appoggiare la campagna ma restano cauti, mentre i socialdemocratici sono chiaramente indecisi. Chi si oppone al referendum, invece, lo considera (più o meno apertamente) una follia irrealizzabile, inutilmente demagogica e semplicistica, capace di distruggere la reputazione di Berlino a livello internazionale e aprire a un ritorno dei fantasmi dell’ex Germania socialista, con la burocrazia di stato a strozzare in maniera suicida la libertà di mercato, la capacità di favorire gli investimenti e creare nuova ricchezza.

Il sindaco di Berlino, il socialdemocratico Michael Müller, si è da parte sua dichiarato sostanzialmente contrario all’idea dell’esproprio, ma ha riconosciuto che qualcosa vada fatto e che l’emergenza degli affitti vada affrontata. Diverse altre voci di governo e opposizione hanno sottolineato che con i fondi necessari per l’operazione di esproprio potrebbero essere invece utilizzati per costruire nuove abitazioni e altre opere pubbliche, incluse scuole, asili e ospedali. L’amministrazione di Berlino cercherà molto probabilmente di perseguire una realpolitik tanto ambiziosa quanto complicata: riuscire ad ascoltare le proteste della cittadinanza e, al tempo stesso, non spaventare eccessivamente gli investitori tedeschi e stranieri in città. Una sola cosa, però, sembra certa: che riesca ad arrivare alle urne di un referendum o si risolva unicamente in una provocazione simbolica, l’attivismo di chi esclama “Espropriare! Espropriare!” ha già avuto degli effetti.