Come tutte le capitali europee, anche Berlino sta affrontando una crisi abitativa. Quella della capitale tedesca è però particolarmente grave (il costo medio degli affitti è aumentato del 21,2 per cento nel 2023, per il 2024 siamo ancora in attesa delle statistiche), anche perché Berlino è stata a lungo considerata un esempio da seguire per le città europee. Grazie alla Mietpreisbremse, la legislazione federale sugli affitti, la situazione berlinese, da questo punto di vista, era sempre sembrata migliore di quella delle altre capitali. O, almeno, appariva sotto controllo. Come scrive però Tim White in un pezzo sul Guardian, tutto è cambiato quando i proprietari di case hanno capito di poter sfruttare a loro vantaggio un cavillo della Mietpreisbremse, quello riguardante le case arredate messe in affitto per brevi periodi di tempo e per motivi di lavoro.
Funziona così: il Mietpreisbremse prevede che l’affitto di una casa (escluse le spese per le utenze) non possa essere superiore per più del 10 per cento alla media degli affitti della zona in cui la casa si trova. Questo obbligo, però, non è previsto per le case già arredate che vengono messe in affitto per brevi periodi e per motivi di lavoro. Questa “scappatoia” fu introdotta nel codice civile tedesco per facilitare la vita dei lavoratori stranieri che si fermano in città per poco tempo e, appunto, per brevi periodi di tempo e che quindi non hanno motivo di firmare lunghi contratti né di comprare mobili per case in cui, di fatto, non vivono. Come sempre accade, fatta la legge, trovato l’inganno. Oggi, il costo dell’affitto a Berlino è, in media, di 7,67 € per il metro quadro. Per le case già arredate e disponibili per affitti brevi la cifra si alza fino ai 30 €, in alcune zone si arriva anche a 50 €.
Il tutto era sostenibile fino a quando queste case e questi affitti rappresentavano una piccola percentuale del mercato immobiliare berlinese. Ma adesso, invece, ammontano al 50 per cento delle case in affitto nella capitale. In alcuni quartieri, addirittura il 70 per cento. I due terzi degli appartamenti fino a 50 mq vengono messi sul mercato così. Il successo di questa forma di affitto è dovuto anche al fatto che rappresenta un rimedio, per i proprietari di case, alla legislazione che negli ultimi tempi ha messo un limite allo strapotere di Airbnb e di piattaforme simili: questa legislazione, appunto, vale solo per le case messe in affitto ai vacanzieri. Siccome i controlli sono abbastanza laschi è facile, per chi vuole, far risultare una casa affittata per motivi di lavoro e non per farci una vacanza.
Ovviamente, attorno a questa scappatoia legale si è formata un’economia vera e propria, con società di consulenza che aiutano i proprietari a organizzare tutto in modo che, nel raro caso in cui un controllo dovesse arrivare, non risulti nessuna irregolarità. La politica locale e nazionale tedesca, in più occasioni, ha detto di voler risolvere il problema con dei nuovi regolamenti, controlli più severi o una riforma del codice civile. Al momento, la crisi abitativa di Berlino continua.
Nella ri-riqualificazione di piazza Spoleto, a NoLo, c'è tutto ciò che non funziona più nell'urbanistica della città. Soprattutto, c'è la missione impossibile di coniugare socialità, vivibilità ed economia immobiliare.
